Σύμφωνα με το Ν.4014/2011, απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο χωρίς υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή στο ακίνητο και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια. Ψευδείς ή ανακριβείς βεβαιώσεις όσων εμπλέκονται σε μια δικαιοπραξία (συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, μεσίτες, υποθηκοφύλακες κλπ) επισύρουν αυστηρές ποινές και για τους μηχανικούς προβλέπεται μέχρι και αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος.
Η διαδικασία έκδοσης του Π.Ε.Α. περιλαμβάνει την συλλογή των δικαιολογητικών την αποτύπωση του χώρου αν δεν υπάρχουν υφιστάμενα σχέδια εγκεκριμένα από την Πολεοδομία και τέλος την συλλογή ηλεκτρομηχανολογικών στοιχείων. Τα δεδομένα που συλλέγονται καταχωρούνται στο επίσημο πρόγραμμα του ΤΕΕ και καθορίζεται η ενεργειακή ταυτότητα του κτιρίου.
Η ουσιαστική σημασία του ΠΕΑ είναι να μπορεί ο πιθανός αγοραστής ή ενοικιαστής κατά την εκτίμηση του ακινήτου προς πώληση ή ενοικίαση να σχηματίσει σαφή εικόνα για το κόστος που θα επιφέρει η ενεργειακή διαχείριση του κτιρίου (θέρμανση, κλιματισμός, απώλειες, τυχόν ενεργοβόρα συστήματα).
Γίνεται αμέσως φανερό ότι ένα ακίνητο με χαμηλή ενεργειακή κατάταξη δεν θα είναι τόσο ελκυστικό λόγω του επιβαρυμένου (και πάγιου) ενεργειακού κόστους του. Σε αυτό το σημείο, και ειδικότερα εάν πρόκειται για υφιστάμενο παλαιό κτίριο, πρέπει να σκεφτούμε την προοπτική των επεμβάσεων ενεργειακής αναβάθμιση.
Τέλος, δεν πρέπει να ξεχνάμε οτι αναμένεται άμεσα από το ΥΠΕΚΑ η νομοθέτηση της φορολογία του ακινήτου ανάλογα με την ενεργειακή ταυτότητα του.
Η έκδοση Οικοδομικών αδειών περιλαμβάνει :
α) έγκριση δόμησης: η πιστοποίηση του δικαιώματος δόμησης σύμφωνα με τους όρους δόμησης, που επιτρέπει την έκδοση της άδειας δόμησης.
β) άδεια δόμησης: η άδεια που επιτρέπει την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών που περιγράφονται σε αυτήν και στις μελέτες που τη συνοδεύουν, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
Οι απαιτούμενες μελέτες για την έκδοση οικοδομικής άδειας διαφοροποιούνται από τη φύση των εργασιών που πρόκειται να εκτελεσθούν, από το μέγεθος του κτιρίου αλλά και τη χρήση του. Οι βασικότερες μελέτες που συνοδεύουν μια οικοδομική άδεια είναι:
- Τοπογραφικό διάγραμμα, η αποτύπωση των γεωμετρικών και υψομετρικών χαρακτηριστικών του οικοπέδου στο οποίο θα γίνουν οι οικοδομικές εργασίες αλλά και τον όμορων σε αυτό οικοπέδων και κτιρίων,
- Αρχιτεκτονική μελέτη, η αρχιτεκτονική και λειτουργική σχεδίαση των εσωτερικών και εξωτερικών χώρων του κτιρίου αλλά και της διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου. Αποτελεί την ουσιαστικότερη μελέτη ενός κτιριακού έργου καθώς ξεκινά από τη σύλληψη του έργου ενσωματώνοντας ταυτόχρονα και όλες τις υπόλοιπες μελέτες.
- Μελέτη φέροντος οργανισμού (στατική μελέτη), η γεωμετρική σχεδίαση και ο υπολογισμός του φέροντος οργανισμού του κτιρίου (οπλισμένο σκυρόδεμα, δομικός χάλυβας, φέρουσα τοιχοποιία) καθώς και ο αντισεισμικός σχεδιασμός του και ο υπολογισμός της θεμελίωσης. Είναι από τις πλέον απαιτητικές μελέτες και εξασφαλίζει την στατική ασφάλεια του κτιρίου και την αντισεισμική του προστασία.
- Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίου (ΕΝ.Α.Κ.), είναι η πιο πρόσφατη αλλαγή στις προδιαγραφές έκδοσης οικοδομικών αδειών καθώς εφαρμόζεται μόλις από την 1/1/2011. Αποτελεί τη μελέτη που εξασφαλίζει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου, συμπεριλαμβάνοντας κάθε στοιχείο που μπορεί να την επηρεάζει, όπως προσανατολισμός, χαρακτηριστικά και υλικά του κελύφους, μηχανολογικός εξοπλισμός κ.α. Η μελέτη ΕΝ.Α.Κ. αντικατέστησε την παλαιά μελέτη θερμομόνωσης προκειμένου τα κτίρια να προσαρμοστούν στις ανάγκες της παγκόσμιας κλιματικής αλλαγής αλλά και για να περιοριστεί η ενέργεια που καταναλώνουν τα κτίρια σήμερα.
- Μελέτη ύδρευσης, είναι ο σχεδιασμός των δικτύων παροχής νερού και ζεστού νερού χρήσης συμπεριλαμβάνοντας τη μέθοδο θέρμανσής του (μποϊλερ πετρελαίου, ηλεκτρικός θερμοσίφωνας, καυστήρας καύσιμου αερίου, ηλιακός),
- Μελέτη αποχέτευσης, είναι ο σχεδιασμός των δικτύων αποχέτευσης ακαθάρτων και ομβρίων καθώς και των απαιτούμενων μηχανολογικών διατάξεων,
- Μελέτη θέρμανσης, είναι η επιλογή και η σχεδίαση του συστήματος θέρμανσης και των απαιτούμενων δικτύων και μηχανολογικών διατάξεων. Περιλαμβάνει, επίσης και τον υπολογισμό των θερμικών απωλειών του κτιρίου που καθορίζουν και τη διαστασιολόγηση του συστήματος θέρμανσης,
- Μελέτη κλιματισμού, είναι ο υπολογισμός των απαραίτητων ψυκτικών φορτίων του κτιρίου κατά τους θερινούς μήνες που καθορίζουν τη διαστασιολόγηση του συστήματος ψύξης και ο σχεδιασμός αυτού. Αυτή η μελέτη ενώ συντάσσοταν μέχρι σήμερα για ειδικές κατηγορίες κτιρίων, πλέον είναι απαραίτητη για κάθε νέο κτίριο. Συχνά, σε νέες κατασκευές όπου επιλέγεται η εγκατάσταση συστήματος κεντρικού κλιματισμού, η μελέτη θέρμανσης και ψύξης αντιμετωπίζεται ενιαία. Άλλωστε, αποτελεί σήμερα την ιδανικότερη και ενεργειακά οικονομικότερη λύση.
- Μελέτη ηλεκτρικών, είναι ο σχεδιασμός των ισχυρών και ασθενών δικτύων ηλεκτρικού ρεύματος (παροχές φωτισμού, παροχές ηλεκτρικού ρεύματος, ηλεκτρικοί πίνακες, δίκτυα δεδομένων και τηλεφώνου, δίκτυα συναγερμού κλπ.)
- Μελέτη ανυψωτικών συστημάτων, είναι η μελέτη σχεδιασμού του ανελκυστήρα
- Μελέτη καύσιμου αερίου, ο σχεδιασμός και η διαστοσιολόγηση του δικτύου και του μηχανολογικού εξοπλισμού για την εγκατάσταση δικτύου καύσιμου αερίου (φυσικό αέριο),
- Μελέτη παθητικής πυροπροστασίας, είναι ο σχεδιασμός αντιπυρικής προστασίας των δομικών στοιχείων του κελύφους του κτιρίου και η εξασφάλιση των απαραίτητων οδεύσεων διαφυγής σε περίπτωση πυρκαγιάς,
- Μελέτη ενεργητικής πυροπροστασίας, απαιτείται σε μεγάλα κτίρια πολυκατοικιών και κτίρια διαφόρων χρήσεων και ανάλογα με την επικινδυνότητα που αυτά έχουν, και περιλαμβάνει τον σχεδιασμό μέτρων πυρόσβεσης,
- Μελέτη Χρονικού Προγραμματισμού, είναι η χρονική αλληλουχία των εργασιών (χρονοδιάγραμμα) των απαιτούμενων εργασιών για την ολοκλήρωση του έργου.
- Προϋπολογισμός Έργου, αποτελεί ίσως τη μοναδική μελέτη χωρίς ουσιαστικό χαρακτήρα, καθώς δεν αποτελεί τη μελέτη του πραγματικού κόστους πραγματοποίησης του έργου αλλά μία μελέτη υπολογισμού του λεγόμενου “συμβατικού κόστους” του έργου που απαιτείται για τον υπολογισμό των εισφορών και το νομίμων αμοιβών των μηχανικών που απαιτείται να πληρωθούν για την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας.
Το κόστος των Αδειών Δόμησης καθορίζεται απο το ΤΕΕ και συμφωνείτε απο κοινού με τον μηχανικό και τον ιδιοκτήτη με Ιδιωτικό Συμφωνητικό
Το κόστος μιας οικοδομικής άδειας εξαρτάται από το είδος και το μέγεθος του κτιρίου, αλλά και τη φύση των προς εκτέλεση εργασιών. Το κόστος μιας οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει: τις αμοιβές των μηχανικών για την εκπόνηση των μελετών, εισφορές προς το δημόσιο και τρίτους φορείς και τις αμοιβές επίβλεψης. Οι αμοιβές για την εκπόνηση των μελετών και οι διάφορες εισφορές είναι απαραίτητο να εξοφληθούν για την έκδοση της οικοδομικής άδειας ενώ οι αμοιβές επίβλεψης πρέπει να εξοφληθούν για να θεωρηθεί από την πολεοδομία η οικοδομική άδεια για ρευματοδότηση του κτιρίου.
Αν ενδιαφέρεστε να μάθετε το κόστος για την έκδοση οικοδομικής άδειας επικοινωνήστε σήμερα μαζί μας, δώστε μας τα χαρακτηριστικά του έργου που σας ενδιαφέρει και ένας μηχανικός μας θα σας αποστείλει οικονομική προσφορά για το συνολικό κόστος έκδοσης της οικοδομικής άδειας που σας ενδιαφέρει.
Η αξιοποίηση ενός ακινήτου ειναι ένας συνδυαστικος παράγοντας απο την δημιουργία μιας τεχνικής ομάδας με οικονομικά κριτήρια η οποία θα συνεργάζεται διαρκώς με τον πελάτη .
- Σε όλες τις περιπτώσεις ο συνδυασμός οξυδέρκειας και τόλμης του πελάτη με την τεχνογνωσία του γραφείου οδήγουν σε επιτυχείς και κερδοφόρες επενδύσεις.
- Καμιά επένδυση δεν έγινε με «μαγικό» τρόπο και σε ελάχιστο χρόνο. Τα ακίνητα εγγενώς παρουσιάζουν στην Ελλάδα σε συνδυασμό με τις υφιστάμενες γραφειοκρατικές διαδικασίες μία «αδράνεια» και «αντίσταση» στην αλλαγή της κατάστασής τους.
- Σε όλες τις περιπτώσεις η μεθοδολογία και η αποτελεσματικότητα ειναι το ´´κλειδί´´. Τίποτα δεν γίνεται από μόνο του, ούτε και αυτόματα. Κάποια στιγμή όμως πρέπει να ξεκινήσει. Η ιδέα δεν μπορεί να υλοποιηθεί αν δεν τεθεί σε εφαρμογή.
- Τα αρνητικά χαρακτηριστικά το ακινήτου είναι και αυτά που μετασχηματίζοντας τα, μετατρέπονται σε θετικά και δημιουργούν την υπεραξία του.
- Οι όποιες κινήσεις τρίτων (οι οποίες είναι συνήθεις στον Ελλαδικό χώρο) εναντίον των «μεταβολών» στην κατάσταση ενός ακινήτου, συνήθως οδηγούν σε αντίθετα αποτελέσματα, πέραν των όσων επιτυγχάνουν και στην ουσία «δουλεύουν» υπέρ των ανθρώπων της δράσης. Αυτό είναι αυταπόδεικτο, διότι κατευθύνουν την ενέργειά τους στη δημιουργία προβλημάτων (καλόπιστα ή όχι , δίκαια ή άδικα) και όχι στο να εστιάσουν ποιο θα ήταν το αμοιβαίο όφελος.
- Η τόλμη και το κριτήριο των πελατών έχουν αποδειχθεί ευεργετικά .Οι συνεργασίες και ο συνδυασμός όπως τόνισα προηγουμένως δημιουργούν υπεραξίες και στην πραξη αποδεικνύεται πως 1+1≠2 αλλά 1+1≥5.
- Τέλος αλλά πολύ σημαντικό.
- Η έμπνευση, η δημιουργικότητα η δράση και όχι το στυγνό κυνήγι του κέρδους φέρνει αποτελέσματα. Η αγάπη στο αντικείμενο το εφοδιάζει και το θωρακίζει με αυτά τα χαρακτηριστικά που μετασχηματίζουν τις πράξεις μας σε πραγματικές αξίες και οικονομικό όφελος.
Όλα τα δημόσια και ιδιωτικά κτίρια θα πρέπει υποχρεωτικά, εντός 10 ετών, να αποκτήσουν ηλεκτρονική ταυτότητα, που αποτελεί μία αναλυτική καταγραφή της κατάστασης του κτιρίου, σύμφωνα με το ΠΔ που προωθεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος, αφού οι ιδιοκτήτες θα πρέπει σε συνεργασία με ιδιώτη μηχανικό να καταχωρήσουν όλα τα στοιχεία που αφορούν στο κτίριο.
Όλα τα δημόσια και ιδιωτικά κτίρια θα πρέπει υποχρεωτικά, εντός 10 ετών, να αποκτήσουν ηλεκτρονική ταυτότητα, που αποτελεί μία αναλυτική καταγραφή της κατάστασης του κτιρίου, σύμφωνα με το ΠΔ που προωθεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος, αφού οι ιδιοκτήτες θα πρέπει σε συνεργασία με ιδιώτη μηχανικό να καταχωρήσουν όλα τα στοιχεία που αφορούν στο κτίριο.
Στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου υποχρεωτικά θα πρέπει να καταχωρούνται, επίσης οι επισκευές, ανακαινίσεις που απαιτούν οικοδομική άδεια ακόμη και οι ημιυπαίθριοι και αυθαίρετοι χώροι όπως και οι ενεργειακές επιθεωρήσεις.
Σε περίπτωση μεταβίβασης είτε σε περίπτωση έκδοσης έγκρισης δόμησης ή εργασιών μικρής κλίμακας για οποιοδήποτε ακίνητο θα απαιτείται υποχρεωτικά η συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας η οποία θα εμπλουτίζεται με νέα δεδομένα και μετά από κάθε περιοδικό έλεγχο, ο οποίος θεσπίζεται πλέον για όλα τα κτίρια.
Για κατοικίες, κτίρια γραφείων, νοσοκομεία, σχολεία εμπορικά κτίρια ο περιοδικός έλεγχος θα γίνεται κάθε 10 χρόνια, κάθε 8 χρόνια θα ελέγχονται θέατρα, κινηματογράφοι βιομηχανικά κτίρια, πρατήρια υγρών καυσίμων και εμπορικά κέντρα, κάθε 15 χρόνια αποθήκες και σταθμοί αυτοκινήτων.
Σύμφωνα με τον αναπληρωτή υπουργό Περιβάλλοντος Σταύρο Καλαφάτη η ηλεκτρονική ταυτότητα θα εγγυηθεί για την ασφάλεια των κτιρίων ενω παράλληλα η πολιτεία θα αποκτήσει με σαφή εικόνα του δομημένου χώρου.
Στην περίπτωση που κάποιοι ιδιοκτήτες δεν ανταποκριθούν στην υποχρέωση για συμπλήρωση της ταυτότητας κτιρίου τότε τα κτίρια θα θεωρούνται και θα χαρακτηρίζονται αυθαίρετα και θα επιβάλλονται σχετικές κυρώσεις περί αυθαιρέτων.
Ολες οι ώς τώρα ρυθμίσεις και οι τροποποιήσεις τους έχουν ταυτόσημες αναφορές:
1) Λύνουμε το κοινωνικό πρόβλημα που έχουν οι κάτοχοι αυθαιρέτων -σήμερα είναι το πρόβλημα μεταβίβασης και σύστασης εμπράγματου δικαιώματος, χθες ήταν το πρόβλημα στέγασης των οικογενειών τους-, ενώ ταυτόχρονα παίρνουμε χρήματα για να θεραπεύσουμε τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις, και
2) Τραβάμε κόκκινη γραμμή στην αυθαίρετη δόμηση, βάζοντας εξοντωτικά πρόστιμα αλλά και κατεδαφίζοντας άμεσα κάθε νέο παράνομο κτίσμα και όλα όσα δεν δηλωθούν.
Ποια είναι όμως η πραγματικότητα;
Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σε διάσκεψη, κεκλεισμένων των θυρών, έκρινε σύμφωνα με πληροφορίες, αντισυνταγματική την τακτοποίηση των αυθαιρέτων νέας γενιάς με «πάγωμα» της κατεδάφισής τους για 30 χρόνια (αφού καταβληθεί το σχετικό πρόστιμο), όπως επίσης έκρινε αντισυνταγματικό στο σύνολό του το νόμο 4014/2011 για την περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων και δραστηριοτήτων, την δημιουργία του «Πράσινου Ταμείου», κ.λπ.
Σαν συνέπεια το ΥΠΕΚΑ προανήγγειλε Νεο Νομο προς αντικατάσταση του Ν4014/2011 στο οποίο θα συμπεριλαμβάνονται και αυθαίρετα που δεν μπορούσαν να τακτοποιηθούν με τον Ν 4014. ´´ Η ΝΕΑ ΓΕΝΙΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ´´
Σύμφωνα με τη διευκρινιστική εγκύκλιο που εξέδωσε το ΥΠΕΚΑ, τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης, τα οποία θα εκδίδονται από τους ενεργειακούς επιθεωρητές, θα κατατάσσουν τα κτίρια ή τις επιμέρους ιδιοκτησίες σε ενεργειακές βαθμίδες ανάλογα με την ενεργειακής τους συμπεριφορά και θα πρέπει να συνοδεύουν τα συμβόλαια για την αγορά ή μίσθωση κτιρίου.
Το ΥΠΕΚΑ ανακοίνωσε επίσης ότι πέρασε από θετική αξιολόγηση το λογισμικό υπολογισμού της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων που υποβλήθηκε από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Ακόμη, αξιολογούνται άλλα λογισμικά που υποβάλλονται από εταιρείες και έχουν ήδη εγκριθεί αυτά που εκτελούν τους υπολογισμούς ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων κάνοντας χρήση της υπολογιστικής μηχανής του ΤΕΕ-ΚΕΝΑΚ.
Σημειώνεται ακόμη ότι με τη θέσπιση του ΚΕΝΑΚ σταμάτησε η διαδικασία παραπομπής της χώρας μας στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, που είχε ξεκινήσει με αφορμή την καθυστέρηση ενσωμάτωσης της σχετικής Οδηγίας (2002/91) και το ΥΠΕΚΑ προχωρά σε ´αμεση σύνδεση του Ε9 και της φορολογίας του ακινήτου ανάλογα με την ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΤΟΥ !
Αντισυνταγματική έκρινε την τακτοποίηση των αυθαιρέτων νέας γενιάς με «πάγωμα» της κατεδάφισής τους για 30 χρόνια αφού καταβληθεί το σχετικό πρόστιμο η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Επίσης, το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικό στο σύνολό του τον νόμο 4014/2011, στον οποίο περιλαμβάνονται η περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων και δραστηριοτήτων και η δημιουργία του «Πράσινου Ταμείου».
Όπως επισημαίνεται, «με νεότερο νόμο επήλθαν τροποποιήσεις στο καθεστώς των αυθαιρέτων (ν4014/2011). Επίσης, κατά το πρόσφατο παρελθόν η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει κρίνει αντισυνταγματική την παλαιότερη προσπάθεια (παλαιό νομοθετικό πλαίσιο) νομιμοποίησης των αυθαιρέτων» .
Ειδικότερα, η Ολομέλεια των συμβούλων της Επικρατείας (πρόεδρος ο Κ. Μενουδάκος και εισηγήτρια η σύμβουλος Επικρατείας Αικατερίνη Σακελλαροπούλου) έκρινε κατά πλειοψηφία ότι ο Ν. 4014/2011 είναι αντίθετος στο άρθρο 24 παράγραφος 2 του Συντάγματος που προστατεύει το περιβάλλον, τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό, το οικιστικό περιβάλλον, κ.λπ.
Οι δικαστές έκριναν ότι οι ρυθμίσεις του επίμαχου άρθρου 24 του νόμου 4014/2011 έχουν ως συνέπεια να ανατρέπεται και σε κάθε περίπτωση να νοθεύεται, ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 24 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβιώσεως των κατοίκων, δεδομένου ότι η αναστολή αυτή επέρχεται με μόνη την υποβολή αίτησης του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στο νόμο ποσού ειδικού προστίμου, χωρίς την ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση του αρμοδίου οργάνου της διοίκησης, ύστερα από εκτίμηση πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, που εξαρτώνται από το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και από τις επιπτώσεις στο χώρο που την περιβάλλει, δηλαδή τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής.
Όπως επισημαίνουν οι δικαστές, δυσμενείς περιβαλλοντικές επιπτώσεις που δημιουργούνται από το Ν. 4014/2011 δεν αναιρούνται από την πρόβλεψη ότι το ειδικό πρόστιμό που επιβάλλεται για το «πάγωμα» της κατεδάφισής τους περιέρχεται στο «Πράσινο Ταμείο», καθώς μόνο το 25% των πόρων του «Πράσινου Ταμείου» διατίθενται αποκλειστικά για τις λειτουργικές του ανάγκες και την εκπλήρωση των σκοπών του, ενώ για το υπόλοιπο ποσοστό μπορεί με υπουργικές αποφάσεις να περιέλθει στο κρατικό προϋπολογισμό.
Κατά την Ολομέλεια του ΣτΕ, «οι εισπρακτικοί και λοιποί σκοποί δεν θα ήταν δυνατόν να θεμελιώσουν λόγο δημοσίου συμφέροντος που θα δικαιολογούν τη θέσπιση ρυθμίσεων με ευρύτερες συνέπειες σε βάρος του περιβάλλοντος όπως είναι οι ρυθμίσεις» του επίμαχου νόμου.
Στο Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο είχαν προσφύγει κάτοικοι του Αμαρουσίου Αττικής, της Φθιώτιδος, Θεσπρωτίας, κ.λπ. επικαλούμενοι, μεταξύ των άλλων, ότι θίγονται με τον αντισυνταγματικό Ν. 4014/2011 που προβλέπει την διαδικασία νομιμοποίησης των αυθαιρέτων και την επιβολή ειδικού προστίμου υπέρ του «Πράσινου Ταμείου».
Ακόμη, ζητούσαν την ακύρωση των υπουργικών αποφάσεων που καθορίζουν τις διαδικασίες είσπραξης και απόδοσης του ειδικού παραβόλου-προστίμου στο «Πράσινο Ταμείο», προσδιορίζουν τον τρόπο υποβολής των απαραίτητων δικαιολογητικών και εγγράφων, κ.λπ.
Διευκρινίσεις από πλευράς του ΥΠΕΚΑ
Σε διευκρινίσεις προέβη το ΥΠΕΚΑ. Όπως αναφέρεται στην σχετική ανακοίνωση:
«Το Συμβούλιο της Επικρατείας εξέτασε την αντισυνταγματικότητα του νόμου 4014/2011 όσον αφορά τις διατάξεις περί αυθαίρετης δόμησης. Μετά την πλήρη δημοσίευση του σκεπτικού της απόφασης, το ΥΠΕΚΑ θα μπορεί να τοποθετηθεί ειδικότερα».
Όπως επισημαίνεται, η «αναμενόμενη», όπως χαρακτηρίζεται, απόφαση αφορά τις διατάξεις του νόμου 4014/2011 περί αυθαιρέτων, οι οποίες έχουν ήδη παύσει να ισχύουν. Το ΥΠΕΚΑ, διευκρινίζει ότι λαμβάνοντας υπόψιν την πάγια νομολογία του ΣτΕ, πρότεινε ένα νέο θεσμικό πλαίσιο για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και το περιβαλλοντικό ισοζύγιο, το οποίο ισχύει και λειτουργεί ήδη.
«Η ηγεσία του ΥΠΕΚΑ είχε από νωρίς διαγνώσει τα προβλήματα του Νόμου 4014/2011. Για αυτό το λόγο επέλεξε, αντί άλλων διαθέσιμων λύσεων, να καταρτίσει ένα νέο νόμο για την αυθαίρετη δόμηση και το περιβαλλοντικό ισοζύγιο, με διαφορετική φιλοσοφία και σφαιρική αντιμετώπιση των ζητημάτων. Η αυθαίρετη δόμηση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με αποσπασματικές νομοθετικές πρωτοβουλίες. Απαιτεί ολιστική προσέγγιση και συνολικό σχεδιασμό. Αυτό έγινε, με το νόμο 4178/2013 που ισχύει ήδη, με τις νομοθετικές πρωτοβουλίες για το Κτηματολόγιο και τους δασικούς χάρτες που ψηφίστηκαν τον Ιούνιο, με τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση που σύντομα θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση». αναφέρεται σχετικά.
Παράλληλα, υπενθυμίζεται ότι ο νόμος 4178/2013, ο οποίος ήδη εφαρμόζεται, κινείται στο πλαίσιο της νομολογίας του ΣτΕ: «Αντιμετωπίζει τελείως διαφορετικά, με πολεοδομικά χαρακτηριστικά, τα προ του 1983 ακίνητα σε σχέση με τα αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν μετά το 1983 ως τον Ιούλιο του 2011. Δίνει ιδιαίτερη έμφαση στην απόδειξη του χρόνου κατασκευής, αποκλειστικά με χρήση δημοσίου εγγράφου και σχετικής αεροφωτογραφίας».
Το ΥΠΕΚΑ, αναφέρει ότι αναγνωρίζοντας τα προβλήματα των παλαιότερων ρυθμίσεων, προχώρησε για πρώτη φορά με το συγκεκριμένο νόμο σε κατηγοριοποίηση των αυθαιρέτων με βάση το βαθμό της περιβαλλοντικής επιβάρυνσης. «Απαιτείται διαφορετική αντιμετώπιση στις μικροαυθαιρεσίες, στις υπερβάσεις και στις παντελώς αυθαίρετες κατασκευές. Ειδικά για τις τελευταίες, υπάρχουν πολεοδομικές προϋποθέσεις για την οριστική υπαγωγή και έλεγχο από ελεγκτή δόμησης για εξέταση της ορθότητας της δήλωσης κάθε ξεχωριστού αυθαιρέτου» επισημαίνεται στην ανακοίνωση.
Υπενθυμίζεται ακόμη ότι στο νόμο 4178/2013 δεν προβλέπεται συγκεκριμένο ποσοστό του ειδικού προστίμου το οποίο θα κατευθύνεται σε δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου μέσω Πράσινου Ταμείου (όπως στον Ν.4014/2011), αλλά αυτό το ποσοστό θα ορίζεται κλιμακωτά, βάσει του αριθμού των δηλώσεων υπαγωγής, με Κοινή Υπουργική Απόφαση των Υπουργών ΠΕΚΑ και Οικονομικών.
Επιπλέον, η νομοθετική πρωτοβουλία που ανέλαβε το ΥΠΕΚΑ «αποτρέπει τη δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων μέσω της παροχής σε όλους αεροφωτογραφιών του Ιουλίου 2011 για όλη τη χώρα, με αυστηροποίηση των ποινών σε όσους δηλώσουν ψευδή στοιχεία και με την ενίσχυση του επιτελικού ρόλου της Ειδικής Υπηρεσίας Κατεδαφίσεων».
Πέραν αυτών το ΥΠΕΚΑ δηλώνει ότι έχει νομοθετήσει ένα σύνολο διατάξεων που αποτρέπει την αυθαίρετη δόμηση: το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, τους ελεγκτές δόμησης, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.
Καταλήγοντας, η ανακοίνωση διευκρινίζει ότι ο νόμος 4178/2013 δίνει ιδιαίτερη έμφαση στο περιβαλλοντικό ισοζύγιο, εισάγοντας νέες ουσιαστικές διαδικασίες. «Βάζει αντικειμενικά κριτήρια, καθορίζει τις δράσεις περιβαλλοντικής αποκατάστασης. Κατευθύνει τους πόρους από τα πρόστιμα εκεί ακριβώς που υπάρχει η μεγαλύτερη περιβαλλοντική επιβάρυνση, με ηλεκτρονικό αντικειμενικό τρόπο, ακόμη και σε επίπεδο γειτονιάς».
Τέλος, επισημαίνεται ότι στο συγκεκριμένο νόμο περί αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης και περιβαλλοντικού ισοζυγίου περιλαμβάνονται ήδη διατάξεις για όσους έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του Νόμου 4014/2011, ή άλλων προγενέστερων νομοθετικών ρυθμίσεων. Οι πολίτες που έχουν κάνει χρήση των διατάξεων του Νόμου 4014/2011, θα μπορούν να ενταχθούν στις διατάξεις του νέου νόμου με συμψηφισμό των προστίμων που έχουν καταβάλει, καταλήγει το ΥΠΕΚΑ.
Η σχετική διαφήμιση, αποσπά αμέσως την προσοχή: «ανακαινίστε το σπίτι σας με επιδότηση που μπορεί να φτάσει ακόμη και στο 70% της συνολικής δαπάνης».Προκαλεί όμως και μια σειρά από ερωτήματα. «Μπορώ να εκμεταλλευτώ το πρόγραμμα για το δικό μου σπίτι;». «Θα μου δανείσουν οι τράπεζες τα υπόλοιπα χρήματα;» «Θα ταλαιπωρηθώ αν μπλέξω με τα γρανάζια της ελληνικής γραφειοκρατίας;». Είναι λογικό να είστε επιφυλακτικοί για κάθε είδους οικονομικό άνοιγμα εν μέσω τέτοιας αβεβαιότητας. Από την άλλη, το οικονομικό κίνητρο είναι πολύ ισχυρό. Διαβάστε λοιπόν τις βασικότερες λεπτομέρειες του προγράμματος και πάρτε μια απόφαση.
Ποιες κατοικίες θεωρούνται επιλέξιμες;
Μονοκατοικίες, πολυκατοικίες και μεμονωμένα διαμερίσματα εφόσον πληρούν τα ακόλουθακριτήρια:
Να βρίσκονται σε περιοχή με τιμή ζώνης χαμηλότερη των 2100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ουσιαστικά είναι οι περισσότερες περιοχές της χώρας με εξαίρεση ορισμένα ακριβά προάστια (Ψυχικό, Φιλοθέη κλπ)
Να έχουν καταταχθεί –βάσει του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης- σε κατηγορία χαμηλότερη ή ίση της τέταρτης (Δ).
Να υπάρχει οικοδομική άδεια ή άλλο έγγραφο που να αποδεικνύει τη νομιμότητα του κτηρίου
Ποια είναι η επιδότηση που παρέχεται;
Εξαρτάται από το εισόδημα, τόσο το οικογενειακό όσο και το ατομικό. Ο πίνακας συνοψίζει τις παροχές που είναι δύο ειδών:
Επιδότηση μέρους της επένδυσης με το ποσοστό να κυμαίνεται από 15% έως 70% και
Παροχή άτοκου δανεισμού προκειμένου να χρηματοδοτηθεί η υπόλοιπη επένδυση (Μάλιστα το δάνειο δίδεται χωρίς προσημείωση ακινήτου από τις τράπεζες). Εννοείται ότι οι τράπεζες ελέγχουν την πιστοληπτική ικανότητα των υποψήφιων και το ενδεχόμενο να απορριφθούν αιτήσεις είναι ανοικτό. Τα δάνεια που χορηγούνται είναι διάρκειας τεσσάρων ή πέντε ετών.
Σε μια από τις τέσσερις τράπεζες που συνεργάζονται (Alpha, Εθνική, Eurobank, Πειραιώς). Οι τράπεζες είναι υποχρεωμένες να απαντήσουν στον υποψήφιο για το αν πληροί τις προϋποθέσεις ένταξης στο σύστημα.Που πρέπει να απευθυνθεί ο ενδιαφερόμενος;
Ποιες παρεμβάσεις μπορούν να γίνουν στο ακίνητο;
Το πρόγραμμα καλύπτει από βελτίωση στο σύστημα θέρμανσης και αλλαγή στα κουφώματα, μέχρι μόνωση τοίχων και ταράτσας. Είναι στη διακριτική ευχέρεια του ιδιοκτήτη να αποφασίσει ποιες παρεμβάσεις θα κάνει σε συνεργασία με τον ενεργειακό επιθεωρητή. Υπάρχει όμως ένας κανόνας: μετά την ολοκλήρωση των παρεμβάσεων η ενεργειακή κατανάλωση του κτηρίου θα πρέπει να βελτιωθεί τουλάχιστον κατά 30% (και αυτό θα το κρίνει ο ενεργειακός επιθεωρητής ο οποίος θα εκδώσει και το αντίστοιχο πιστοποιητικό).
Πότε καταβάλλονται τα χρήματα;
Μόλιςυπογραφείη δανειακή σύμβαση προκαταβάλλεται το 30% του προϋπολογισμού από την τράπεζα. Στη συνέχεια εκτελούνται οι εργασίες. Έρχεται ο ενεργειακός επιθεωρητής προκειμένου να αποφανθεί αν έχουν εκπληρωθεί οι προϋποθέσεις (μείωση της κατανάλωσης του κτηρίου κατά 30%). Το πιστοποιητικό που εκδίδει ο επιθεωρητής μεταφέρεται στην τράπεζα προκειμένου να ολοκληρωθεί η εκταμίευση. Προσοχή όμως, τα χρήματα πηγαίνουν κατευθείαν στους προμηθευτές χωρίς μεσολάβηση του ιδιοκτήτη.
